09 2010

Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital ist möglich

Eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital ist möglich, aber für den Kreditnehmer mit Besonderheiten verbunden. Bei Kapitalanlagen mit steuerlicher Absetzung der Schuldzinsen empfiehlt sich diese Finanzierungsform.

Bei der Betrachtung der Frage, ob eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital möglich und sinnvoll sei, muss unterschieden werden, ob eine privat genutzte Immobilie oder eine Immobilie zur Kapitalanlage mit dem Zweck der Vermietung erworben wird. Der Finanzierungsaufwand für eine Immobilie setzt sich aus dem eigentlichen Kaufpreis und den Kaufnebenkosten zusammen. Zu diesen zählen Notar- und Gerichtskosten, Maklerkosten sowie die Grunderwerbssteuer. Insgesamt können so fünf bis acht Prozent des Kaufpreises zusätzlich anfallen. Man spricht von einer 100%-Finanzierung, wenn der Erwerber den Kaufpreis voll finanziert, die Kaufnebenkosten aber aus eigenen Mitteln trägt. Werden auch die Kaufnebenkosten mitfinanziert, spricht man von einer 105- oder 108%-Finanzierung.

Je geringer die Eigenkapitalquote ist, desto höher ist für die finanzierende Bank oder Sparkasse das Ausfallrisiko, falls der Kreditnehmer dauerhaft nicht pünktlich zahlt und die Zwangsversteigerung betrieben werden muss. Erzielt die Bank im Rahmen einer Zwangsversteigerung nicht den vollen Finanzierungsbetrag, macht sie ein Minus. Hat der Kunde dagegen zwanzig oder vierzig Prozent eigene Mittel beim Immobilienkauf eingebracht, kann die Bank sehr sicher sein, ihre eingesetzten Mittel im schlimmsten Fall vollständig zurückzubekommen. Dieses unterschiedliche Risiko der Banken schlägt sich auch in der Zinsgestaltung nieder. Eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital ist teurer als eine Finanzierung mit Eigenkapital.

Bei einer Immobilie, die zur Kapitalanlage gekauft wurde, können die Zinsaufwendungen von der Steuer abgesetzt werden. Das Interesse des Eigentümers ist es deshalb, den Kaufpreis möglichst vollständig zu finanzieren, um einen hohen Steuervorteil zu realisieren. Eine Gestaltungsmöglichkeit ist, dass der Erwerber bei der Bank ein langfristiges Festgeldkonto anlegt, das als Sicherheit für den gewährten Kredit gilt. So kann auch ein Mehrfamilienhaus mit einem entsprechend hohen Kaufpreis ohne Eigenkapital finanziert werden. Wer sich auf solche Konstruktionen einlässt, sollte immer den Steuerberater fragen und sich mehrere Meinungen einholen.