05 2010
Hypothekendarlehen gehören zum Immobilienerwerb
Wenn der Käufer einer Immobilie für die Finanzierung des Kaufpreises von der Bank einen Hypothekendarlehen erhält, sichert sich die Bank damit das Grundpfandrecht an der Immobilie.
Wer eine Immobilie durch eine notarielle Beurkundung erworben hat, wird sofort anschließend oder nach einigen Tagen vom Notar erneut in die Kanzlei gebeten, um die Hypothek zu bestellen. Dies ist eine Urkunde, die der finanzierenden Bank das Grundpfandrecht an der erworbenen Immobilie einräumt.
Sie ist vergleichbar mit einem gerichtlichen Titel, mit dem sofort vollstreckt werden kann. Kommt der Immobilienerwerber seinen Zahlungsverpflichtungen aus dem Hypothekendarlehen der Bank nicht nach, kann die Bank - ohne ein gerichtliches Mahnverfahren - die Zwangsvollstreckung der Immobilie betreiben. Oft werden mehrere Hypothekendarlehen auf eine Immobilie eingetragen. Dies geschieht immer in einer bestimmten Reihenfolge im Grundbuch. Die Reihenfolge der Eintragung bestimmt dabei auch den Rang der Befriedigung aus der Zwangsversteigerung. Wer im ersten Rang besteht, bekommt auch als Erster sein gesichertes Geld. Der durch die Zwangsversteigerung eingetriebene Betrag wird nicht gleichmäßig oder nach irgendeinem Schlüssel unter den Gläubigern verteilt.
Der notarielle Kaufvertrag für den Erwerb einer Immobilie enthält ausführliche Bestimmungen über die Hypothekenbestellung und die Zwangsversteigerung, die durch die finanzierende Bank betrieben werden kann. Wer bei einer Beurkundung diese Formulierungen nicht versteht, sollte beim Notar nachfragen. Dies ist auch schon vor der Beurkundung möglich, weil jeder Kaufvertrag vierzehn Tage vor der eigentlichen Beurkundung beim Käufer vorliegen muss. Damit soll dem Erwerber Gelegenheit gegeben werden, sich mit den Bestimmungen des Kaufvertrages und des Hypothekendarlehens vertraut zu machen und sich gegebenenfalls weiteren Rat einzuholen.
Der Immobilienkäufer sollte nie eine Beurkundung vornehmen, wenn noch keine Finanzierungszusage der Bank vorliegt. Denn sollte aus irgendeinem Grund eine Finanzierung nicht zustande kommen, müsste der Kaufvertrag rückgängig gemacht werden, wodurch erhebliche Kosten bei Notar und Gericht entstehen, die allein dem zugeschrieben werden, der den Rücktritt zu verantworten hat. Einige Tausend Euro wären dann verloren.