21 Dezember 2009
Der Baudarlehen-Zins - die wichtigste Kostenposition
Der Baudarlehen-Zins begleitet den Immobilienerwerber bis zum letzten Tag der Finanzierung, wenn das Hypothekendarlehen auf Euro und Cent getilgt ist. Die Zinskonditionen müssen mit der Bank hart verhandelt werden.
Kaum ein Immobilienerwerb kommt ohne eine Finanzierung aus. Diese besteht meist aus mehreren Positionen, wenn zum Beispiel ein Bauspardarlehen dabei Berücksichtigung gefunden hat. Bei einem zugeteilten Bauspardarlehen ist der Zins recht niedrig, liegt deutlich unter den Kapitalmarktzinsen, dafür ist die Tilgung sehr hoch. Das hat den Vorteil, dass der Gesamtaufwand für Zins und Tilgung bei einem Bauspardarlehen kaum höher ist als für eine Finanzierung über ein Hypothekendarlehen. Aufgrund des hohen Tilgungsanteils aber ist das Bauspardarlehen schon nach etwa 10 Jahren zurückgezahlt.
Bei einem Hypothekendarlehen setzt die Bank einen marktüblichen Baudarlehen-Zins an. Diese können in einer Hochzinsphase bei etwa 10 Prozent liegen, in normalen Zeiten liegen sie bei etwa 5 Prozent, und nur in recht seltenen Niedrigzinsphasen können sie auch mal darunter liegen. Für den Darlehensnehmer ergibt sich daraus eine ganz selbstverständliche Konsequenz: Sind die Zinsen hoch, wird dieser nur eine kurze Laufzeit des Hypothekendarlehens von 3 Jahren anstreben, um mit der Anschlussfinanzierung auf niedrigere Zinsen zu hoffen. Sind die Hypothekenzinsen dagegen niedrig, wird er eine möglichst lange Laufzeit von 10 oder 15 Jahren anstreben.
Da der Kreditnehmer bei einem Annuitätendarlehen immer einen gleich hohen Betrag für den Baudarlehen-Zins und die Tilgung bezahlt, der Zinsanteil aber jedes Jahr geringer würde, weil die Finanzierungssumme sich um die Tilgungsrate verringert, dynamisiert sich so die Tilgung eines Hypothekendarlehens, sodass bei einer 1-prozentigen Tilgung pro Jahr nach ca. 30 Jahren das Darlehen getilgt ist. Bei einer 2-prozentigen Tilgung allerdings beschleunigt sich der Tilgungsanteil so stark, dass das gesamte Darlehen bereits nach ca. 17 Jahren getilgt ist. Im Idealfall nimmt der Erwerber ein Darlehen mit niedrigen Zinsen und 2 Prozent Tilgung auf, mit einer Laufzeit von 17 Jahren. Dann ist über die gesamte Laufzeit der Aufwand für Zins und Tilgung gleichbleibend hoch. Bei der Bank sollte bei der Aufnahme eines Hypothekendarlehens hart verhandelt werden, insbesondere über die Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Tilgung.